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年輕人租房有什么保證嗎

2020-01-21 點擊 評論

最近,六個部門出臺了整頓和規范房屋租賃市場的文件,強調要規范房屋租賃市場主體的管理行為,保護房屋租賃各方特別是承租人的合法權益。這種強效藥對年輕人的租賃疼痛有什么療效?

長租公寓行業將會改變。

近日,住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、公安部、市場監督總局、銀監會、國家互聯網信息辦公室等6個部門發布了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》),明確規定要加強對“高收入低產出”租賃企業等模式的監管,規范“租賃貸款”,實施網上租賃標志和租金納入銀行監管賬戶。

作為同時購買和租賃住房制度的補充,長期租賃公寓一度成為熱點。然而,在該行業早期,市場標準化水平不高,盈利模式不明確,一些長期租賃公寓發展迅猛,經?!按蚶住??!兑庖姟窂娬{規范房屋租賃市場主體的管理行為,保護房屋租賃各方特別是承租人的合法權益。這種強效藥對年輕人的租賃疼痛有什么療效?

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2019年“涌現”的長期租賃公寓數量創下新高。根據主要媒體和公共信息的統計,2019年,53名家長將發現很難繼續租房。其中,45人打破資本鏈逃跑,4人被收購,4人拖欠或拒絕支付租金。以去年7月的Lega公寓為例,“高收低租”、自建“資金池”和現金流問題導致其最終破產,引發許多租戶維權。

中國房地產估價師和房地產經紀人協會副主席兼秘書長蔡強(CIREA Chai Qiang)表示,一些所謂的“高收入、低產出”的房屋租賃企業可能一開始就以房屋租賃企業的名義作弊,但他們并不是真正意義上的房屋租賃企業。

《意見》表示,住房和城鄉建設部等部門將加強對采用“高收入低產出”經營模式(支付給房屋所有人的租金高于支付給承租人的租金)、“長收入短支付”(支付給承租人的租金長于支付給房屋所有人的租金)的房屋租賃企業的監管,引導房屋租賃企業納入租金、保證金等。存入銀行的監管賬戶。對于沒有持續經營能力、發展過快的房屋租賃企業,將進行訪談和勸誡、暫停網上簽約備案、依法查處等。

中原地產首席分析師張大偉表示,《意見》首次明確表示,這些“高收入、低產出”的租賃企業是“吃差價”的高風險租賃企業。

在中國,長期租賃公寓通常分為“集中型”和“分散型”。集中式公寓主要以傳統的商業地產運營模式運營,采用自持土地開發或建筑租賃改造,如萬科公園公寓和龍湖觀宇公寓。分權主要是從租賃中介業務延伸出來的,依靠整合房主的住房資源進行重新裝修管理,類似于“主房東”,如自由和綠色客戶等。

張大偉認為,長期出租公寓是對現有存量的重建,是對業主財產的處理。這些“高收入、低產出”的企業不擁有房屋的產權,也不進行任何增值。相反,他們只是租房子,切斷更多的空間,提高租金來彌補差額。

“租賃業是一個關系到普通人,特別是中低收入群體的生計行業。資本驅動的租賃公司都在搶劫房屋,但與普通房屋相對應的中低收入群體負擔不起如此高的租金。高囤積率導致高空置率。在這種模式下,損失是不可避免的?!?/p>

最近,一個嗬

2019年10月28日,蛋殼公寓將在美國上市,以“租賃貸款”作為最大的現金流來源。招股說明書披露顯示,2017年、2018年和2019年前9個月,蛋殼公寓直接從租戶處預收1.1億元、2.8億元和7.9億元,從金融機構預收9.4億元、21.3億元和31.6億元。僅在2019年前9個月,通過“租賃貸款”獲得的預付租金就占租金收入的80%,2017年和2018年這一比例分別達到90%和88%。

如此高杠桿的“租賃貸款”可能帶來巨大的財務風險?!兑庖姟诽岢觥胺课葑赓U貸款金額不得超過企業收入的30%,超額部分在2022年底前進行調整?!薄白龊觅J前調查和貸后管理,嚴格檢查貸款使用情況,防止房屋租賃企業形成資本池和增加杠桿。房屋租賃企業不得要求或者誘導承租人使用房屋租賃消費貸款?!?/p>

協調戰略管理小組的聯合創始人黃立沖曾經說過,健康的運營商不需要“租金貸款”。出租公寓本身就是自然杠桿,租金本身的時間差帶來現金流。如果企業使用“租賃貸款”,這意味著多重杠桿重疊,這是有風險的,并將風險轉移給消費者。

長期租賃公寓品牌優科易佳CEO劉翔認為,租金分期付款的核心風險實際上是董芳(包括業主和租賃運營商)的預收風險。部分“租賃投資改造”模式下的主要房東經營者,在缺乏長期、低成本的財務支持和績效補償能力的情況下,過度使用“租賃貸款”帶有風力控制缺陷,通過賬戶不匹配、短期貸款和長期投資無限制地增加杠桿作用,導致行業泡沫。

自2018年相關部門提出風險預警以來,優科亞已經完全停止使用租賃分期付款產品。然而,劉翔認為,租賃貸款沒有好壞之分,也沒有監督租賃經營者利用率的實際能力。他建議,政策只需引導和鼓勵方東方在平臺賬戶系統的銀行開設租賃監管賬戶,掌握業務流程和資金流信息的銀行應實施凍結監管,并配合相應的貸款支持。主管部門可以利用部分財政補貼資金進行有針對性的激勵,采用東方租賃監管模式,并利用租賃住房租賃監管模式做正式認證公示,引導行業形成健康生態。

事實上,通過租金監管賬戶防范金融風險已經在一些“重災區”進行了試點。2019年9月,南京市四部門聯合發布《關于進一步規范住房租賃經營行為防范市場金融風險的通知》,指出應建立住房租賃托管制度,設立專門的銀行賬戶和租賃銀行托管。同年11月,《杭州市住房租賃資金監管辦法(試行)》明確“托管”房屋租賃企業必須凍結租賃資金專用存款賬戶中的部分資金,作為風險防控資金,在一定情況下用于支付委托出租人的租金和退還承租人的保證金。"為了控制租賃貸款,應該引進銀行."中國社會科學院經濟研究所房地產金融研究中心研究員王麗娜強調,防止第三方過度使用信貸杠桿需要銀行的積極配合,充分利用銀行完整的監督檢查體系嚴格審批貸款。

房管服務平臺成為新支點

除了整改之外,《意見》還揭示了另一個市場轉移:租金需求強勁的城市應在2020年前完成房管服務平臺的建設。該平臺需要具備機構備案和開放報告、房源核查、信息發布、網上簽約備案等功能。建立房地產經紀機構、房屋租賃企業和從業人員及租賃房屋數據庫,加強市場監管。

此前,住房管理服務平臺已經在上海、深圳、蘇州等地實施,但效果尚不明顯?!叭绾我龑髽I向消費者提供更方便的信息和服務應該是政府的事情?!蓖趿?/p>

該意見還提出了按規定將閑置的商業寫字樓、工業廠房和其他非住宅建筑改造為出租房屋的政策。這將進一步解決出租住房土地供應有限的問題。柴強表示,在住房租賃市場的發展和標準化中,發展仍然是主旋律。

2020年長期公寓會發生什么?樂海公寓公共關系及主要客戶管理中心副總裁何光表示,2020年老年公寓將逐步進入資產管理時代,這個時代需要專業的資產托管和運營機構。

長期租賃公寓行業已經進入第一個調整期。何光說,好事是市場正在回歸理性。不依賴資本市場輸血、精細化運營、重視資產管理和盈利能力已成為行業共識。




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